Jak zbudować dom?

Wytyczne do projektu domu

Podstawowym dokumentem prawa lokalnego, który określa wytyczne do projektu naszego domu, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Opisuje on co możemy zbudować na naszej działce (np. dom mieszkalny, dom z lokalem usługowym, budynek wielorodzinny itd.). Dowiemy się z niego również jakie maksymalne parametry może mieć nasz dom. Najczęściej określone są ogólne gabaryty obiektu, wysokość, liczba kondygnacji, maksymalna powierzchnia zabudowy. Jeśli nasza działka nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym, musimy wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy. We wniosku określić należy jakiej działki ma dotyczyć decyzja, jaki budynek chcielibyśmy zbudować, jakie są przewidywane wymiary i w którym miejscu na działce obiekt powstanie. Już na tym etapie warto rozpocząć współpracę z architektem, który pomoże nam dopełnić wszystkich formalności, uzupełnić wnioski i przygotować odpowiednie załączniki.

Projekt domu

Na tym etapie powinniśmy zdecydować: projekt gotowy czy indywidualny? Więcej na ten temat napisałem w osobnym artykule. Musimy jednak pamiętać, że nie unikniemy kontaktu z architektem. Ostatecznie to uprawniony projektant musi adaptować projekt gotowy do istniejących warunków na naszej działce. Projektując dom indywidualnie mamy pewność, że spełni on nasze wymagania funkcjonalne. Ostatecznie powinniśmy otrzymać od architekta projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Do starostwa powiatowego składamy wniosek o pozwolenie na budowę, do którego dołączamy wszystkie cztery egzemplarze projektu. A po wydaniu pozytywnej decyzji możemy zacząć budowę naszego domu.

Budowa domu

Do budowy domu możemy zatrudnić profesjonalną ekipę, lub spróbować budowy metodą gospodarczą. Metoda gospodarcza budowy polega na wykonywaniu niektórych prac samodzielnie. A więc samemu możemy pokierować budową, wykonywać prace mniej skomplikowane, zatrudniać ekipy do poszczególnych prac specjalistycznych, zakupić materiały, pilnować harmonogramu i kontrolować prowadzone prace. Metoda ta jest bardziej wymagająca dla inwestora. Trzeba wykazać się dużą wiedzą lub nabywać ją na bieżąco, dysponować czasem i sprawnością do wykonywania prac fizycznych. Metoda gospodarcza pozwala na oszczędność finansową rzędu od 15% do nawet 30% kosztów całkowitych budowy. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na najbardziej istotne prace, które źle wykonane mogą w przyszłości poskutkować dużymi kosztami napraw. Do najważniejszych prac, na których nie powinno się oszczędzać i które należy wykonać ze szczególną starannością, są izolacje fundamentów i ścian fundamentowych.

Zatrudnienie fachowej firmy budowlanej do budowy własnego domu pozwoli na większy spokój w trakcie budowy. Na początku otrzymamy kosztorys ofertowy, co oznacza to, że znamy od początku koszt budowy domu do etapu uzgodnionego z wykonawcą. Przekazujemy projekt kierownikowi budowy i obserwujemy jak dom powstaje. Należy liczyć się z większym kosztem budowy niż gdybyśmy mieli budować własnymi siłami, jednak sprawdzona, fachowa ekipa budowlana zbuduje dom szybciej i bez kosztownych błędów.

Dom w Straszynie - widok od strony ogrodu

Etapy prac budowlanych

Do najważniejszych etapów prac budowlanych należy:

  • wytyczenie obiektu,
  • zdjęcie humusu i wykonanie wykopu,
  • wykonanie fundamentów i ścian fundamentowych,
  • wykonanie izolacji fundamentu i ścian fundamentowych,
  • wykonanie podbudowy pod posadzkę parteru.

Na tym etapie osiągamy tzw. stan zerowy budynku.

Następnie wykonujemy tzw. stan surowy otwarty, czyli:

  • wykonanie ścian,
  • wykonanie stropów,
  • wykonanie konstrukcji dachu,
  • wykonanie poszycia dachu.

Jeśli budowa miałaby być przerwana na tym etapie, należy wnętrze budynku zabezpieczyć, zamykając prowizorycznie otwory okienne i drzwiowe. Po zamontowaniu okien i drzwi uzyskujemy stan surowy zamknięty.

Kolejne etapy prac to:

  • izolacja ścian zewnętrznych,
  • wykonanie warstw posadzek wszystkich kondygnacji,
  • wykonanie wszystkich instalacji wewnętrznych.

Po wykonaniu tych prac uzyskujemy tak zwany stan deweloperski.

Ostatnim etapem są prace wykończeniowe, czyli stan „pod klucz”:

  • szpachlowanie i malowanie ścian,
  • układanie posadzek i okładzin ściennych,
  • montaż armatury,
  • montaż stałego wyposażenia domu.

Na koniec uwaga: podpisując umowy z wykonawcą określmy w niej zakres prowadzonych prac, ponieważ definicje poszczególnych etapów są różne i możemy spotkać się z niemiłymi niespodziankami. Konkretna umowa jest bezpieczniejsza dla obu stron: inwestora i wykonawcy.

Na tym kończy się przygoda związana z budową domu, możemy zacząć się wprowadzać.